近日，上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布了《关于以公开收购方式筹集保障性租赁住房（阶段性房源）的公告》（下称《公告》），引发业界关注。分析人士认为，伴随保障性租赁住房规模的不断扩大，备受机构青睐的保租房REITs也将进一步扩容，更好地盘活存量资产，并促进房地产市场平稳健康发展。
上海积极推进存量商品房再利用
据记者了解，上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司为上海闵房（集团）有限公司旗下的全资子公司，控股股东为闵行区国资委。
《公告》显示，为贯彻落实本市关于完善住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，进一步盘活存量房源，优化区域住房资源配置，现面向社会公开征集符合要求的房地产项目用作保障性租赁住房（阶段性房源）使用。
具体到征集范围及条件方面，收购标的须为合法合规的新建住宅商品房项目，并具备现房交付条件；项目须位于闵行区南部地区；可收购房源需集中分布，单个项目提供房源总建筑面积不少于7500平方米。房源需产权清晰、无权属纠纷、未被法院查封、扣押、冻结。最终收购价格以房源评估价值为准。
在业内人士看来，之所以选择收购存量商品房筹集保障性租赁住房，一方面，是因为此举能够加快保障性住房的供给量，满足低收入群体和特定人群的住房需求，且这种方式相比新建住房，能够大大缩短建设周期，通常只需3到6个月的改造即可投入使用。另一方面，是有助于提升城市吸引力和人才引进能力。
根据已有经验，在大城市中，将存量商品房改造为人才房或青年公寓，可以吸引高端人才和青年人才，提升城市的竞争力和吸引力。同时，能够改善居民生活条件，尤其是对于正在进行城市更新的地块，存量商品房作为安置房可以加快居民回迁速度，减少过渡期的不便，提升居民的生活质量和幸福感。
值得一提的是，早在2024年末，上海城投控股股份有限公司已率先探索收购存量房，并用于保障房建设。2025年5月16日，城投宽庭徐汇社区（保障性租赁住房）正式启用。
记者在现场了解到，作为通过国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）净回收资金完成收购的典型范例，该项目的启用彰显了政策支持保障性租赁住房市场发展的坚定信心。
以金融创新打造存量资产盘活新标杆
存量资产的盘活离不开金融资本的持续赋能，城投宽庭徐汇社区就是典型案例。作为上海市第一单国资领域的保租房收购项目，本次操作对于优化国资布局、推动国企改革、盘活重点区域保障性租赁住房存量资产、加快完善租赁住房市场体系具有积极意义。
“城投宽庭徐汇社区是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次通力合作的项目，是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目，也是上海城投落实REITs滚动投资，构建保租房业务‘投、融、建、管、退’资本循环的关键一环。”上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰告诉记者，“本次收购旨在响应国家租售并举的住房政策，同时扩大公司租赁住房运营规模，一方面，有助于打造、形成市属国有产业集团之间存量盘整的标杆案例，既实现了本市重点区域存量保障性租赁住房资产的有效盘活，又促进仪电集团、城投集团分别聚焦‘算力’和‘租赁住房’的主责主业，深化业务布局；另一方面，有利于国泰君安城投宽庭保租房REIT做大做强，推动城投集团在主业领域形成‘投融建管退’良性循环。”
“站在盘活上海市属及区属存量资产的角度来看，这会是未来可持续发展的一个模式，将起到标杆作用。”上海城投控股投资有限公司的相关负责人补充表示，“毕竟，当前‘重资产’的发展模式已难以为继，通过资产上市，我们才能盘活资金并将其继续投入到保租房项目的建设或收购中，真正完成‘开发-运营-退出-再投资’的良性循环。未来，我们会以‘重资产投资’和‘轻资产运营’相结合的方式，来扩大投资及运营规模。”
REITs保租房赛道有望持续扩容
毫无疑问，随着保租房供给的持续增多，保租房REITs市场的扩容也将成为大势所趋，并呈现出“首发+扩募”双轮驱动的格局。
根据克而瑞预测，2025年保租房REITs的整体发行规模有望突破250亿元。
本周，华夏北京保障房REIT扩募发售完成，这是国内首单完成扩募发售的保障性租赁住房REIT。据记者了解，华夏北京保障房REIT此次采用定向扩募、竞价发售方式，共计向24个特定对象发售，最终发售价格为4.220元／份，扩募发售基金份额共计约2.24亿份，募集资金总额约为9.46亿元（不含募集期利息）。
业内专家认为，公募REITs市场发展到一定程度后，扩募是走向成熟的必然选择。现阶段，保租房REITs表现出了良好的抗周期性以及抗风险能力，未来必将有越来越多的优质底层资产项目通过首发或扩募的形式完成资本化退出，为企业提供更加有效的金融支持。
值得一提的是，中金厦门安居REIT也于今年5月正式向证监会提交了基金变更注册请示，向上海证券交易所提交了基金产品变更暨扩募份额上市申请，并获得受理。
“本次扩募是中金厦门安居REIT对基金‘首发+扩募’双轮驱动的有益实践，扩募有望助力基金在持续稳健经营的同时实现资产的不断增值。”中金厦门安居REIT的相关负责人告诉记者，“一方面，扩募符合监管部门推动公募REITs‘提质扩容’的战略方向，特别是保障房REITs被定位为兼具民生保障与市场收益的优质资产，这对市场也是一个良性扩充。另一方面，保租房REITs扩募意味着原始权益人可以提前更快速地收回部分成本，促进更多保障性住房项目的落地。”
“站在投资人的角度，我们对于保租房REITs市场的扩容表示欢迎。”一位保险机构投资人告诉记者，“保租房REITs的保民生属性和一定的投资者回报并不冲突，特别是保租房和公共租赁住房项目，得益于其强需求属性及强稳定性，此类资产更利于作为稳健产品纳入到各类投资人的资产配置组合中。在宏观市场波动较大的背景下，其保障属性的优势将愈发凸显，未来预计有越来越多的投资人关注保租房赛道。”
